BIMによる見える化で建物の維持管理を効率化

竹中工務店(社長：宮下正裕)は、当社グループ会社で建物管理を主要業務とするアサヒファシリティズ(社長：林誠)と連携し、建物竣工後にBIMモデルを活用して、建築設備の管理・運用に必要な情報を見える化する手法を構築しました。
BIMを施設管理で活用することで、竣工建物における維持管理の品質と効率の向上を図るべく、当社東関東支店の建物で見える化の効果を検証・改善していきます。

従来、建築設備の管理・運用の際には、数あるバルブやスイッチの場所・影響範囲・操作手順などを把握したうえで、作業にあたる必要がありました。しかし、これらを複数にわたる二次元の図面から読み解くのに要する手間と時間が大きな課題でした。
そこで当社では、こうした設備の分かりにくさを改善するため、BIMソフトを活用し、「配管系統」や「電源回路」、「バルブの影響範囲」を見える化するための属性(管理・運用に必要な情報)を与えたBIMモデリング手法を構築しました。これにより、直観的かつ短時間で各設備の機能を把握することができ、管理者による迅速な対応と、ヒューマンエラーの防止が図れます。
例えば、配管から万が一漏水した時にどこのバルブを閉めればよいかを「影響範囲」という属性をバルブに与えて見える化することで、誰でも瞬時に知ることができ、緊急時に迅速な対応が図れます。同様に、照明には「電源回路区分」や「点灯区分」という属性を付加し、機器メンテナンス時にどのブレーカーを切ればよいのかを正確に把握し、ヒューマンエラーによる感電事故を防止することができます。

実際に建物を管理・運用するにあたり「①メンテナンス時の間違い防止」、「②緊急時の対応」、「③取扱い説明や使い勝手の理解」に役立つよう、設備システムを見える化します。また今回は、BIMの特長を施設管理で活かすために下記のような手法を構築しました。

これまでの建物運用時のBIMの取組みとして、BIM上にさまざまな情報を入れ込んで履歴管理などに使う試みがなされています。アサヒファシリティズではAEGIS-M^※1というインターネット経由で各種情報を管理するシステムを運用しており、BIMモデル上の設備機器とAEGIS-Mのデータを関連付ける事により、情報入力の手間削減とBIMモデルからの管理履歴確認も可能です。

今回は竣工後の各設備機能を見える化する取組みとなりましたが、施工段階で同様の手法を用いて系統表示やシステムを見える化することで、施工管理・試験調整・取扱説明などでも活用することが可能となります。
更に、事業計画から設計・施工、設備の維持・管理にいたる建物のライフサイクル全体でBIMモデルを活用することで、品質と効率の向上を図るとともに、グループ協業での情報連携によるサービス向上を目指します。